Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass auch Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen wie Eltern und Kindern steuerlich anerkannt werden können, wenn dabei besondere Konstellationen wie ein eingetragenes Wohnungsrecht des Mieters und eine gesetzliche Unterhaltspflicht des Vermieters bestehen. Der Fall macht deutlich, worauf Vermieter und Mieter achten müssen, um die steuerlichen Vorteile – insbesondere den Werbungskostenabzug – nutzen zu dürfen.

1. Hintergrund des Falls

In dem entschiedenen Fall hatte die Mutter dem Sohn ein Mehrfamilienhaus Jahre zuvor zum Marktwert verkauft und sich im Grundbuch ein Wohnungsrecht an einer Wohnung im Erdgeschoss gesichert, die sie auf Basis eines Mietvertrags mit dem Sohn auch tatsächlich bewohnte. Das Wohnungsrecht war nicht ausdrücklich entgeltlich oder unentgeltlich ausgestaltet. Der Sohn war gegenüber der Mutter familienrechtlich unterhaltsverpflichtet (§ 1601 BGB). Später zog Mutter zog in die andere Wohnung im Obergeschoss des Hauses, für die ein neuer schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Die vertraglich festgelegte Miete betrug mindestens 66 % des ortsüblichen Marktniveaus. Die Mietzahlungen erfolgten monatlich per Dauerauftrag, strikt getrennt von der Unterhaltsleistung des Sohnes. Das Finanzamt wollte das Mietverhältnis steuerlich nicht anerkennen und berief sich auf die familiäre Beziehung, angebliche fehlende Fremdüblichkeit, das Wohnungsrecht der Mutter und die Unterhaltspflicht des Sohnes.

2. Was verlangt das Finanzamt für die steuerliche Anerkennung?

Finanzverwaltung und Rechtsprechung stellen an Verträge zwischen Angehörigen hohe Anforderungen, um steuerlichen Gestaltungsmissbrauch gemäß § 42 Abgabenordnung (AO) zu verhindern:

• Fremdüblicher Vertrag: Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen und so gestaltet sein, wie man es von Nicht-Verwandten erwarten könnte. Das betrifft u. a. die Miethöhe, Kündigungsregeln, Nebenkostenregelungen und im Normalfall auch die Kaution. Geringfügige Abweichungen schaden aber nicht automatisch.
• Tatsächliche Durchführung: Die Parteien müssen sich an den Vertrag halten und tatsächlich leben. Die Miete muss regelmäßig gezahlt und die Zahlung belegbar sein (z. B. durch Kontoauszüge). Besonders wichtig ist die strikte Trennung: Mietzahlungen dürfen nicht mit Unterhalt verrechnet oder gemischt werden. Wer stattdessen etwa durch kostenlose Überlassung Wohnraum als Teil seiner Unterhaltspflichten gibt (= Naturalunterhalt), erhält in aller Regel keinen Werbungskostenabzug.
• Mindestens 66 % Marktmiete: Damit das Mietverhältnis als „entgeltlich“ gilt, muss die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Maßstab sind der lokale Mietspiegel oder im Zweifel ein Sachverständigengutachten.
• Dokumentation: Alle Zahlungsflüsse (auch Nebenkosten) sollten genau dokumentiert sein. Jährliche Nebenkostenabrechnungen, protokollierte Wohnungsübergabe, Fotos zur tatsächlichen Nutzung und Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen sind hilfreich.

3. Die Rolle des Wohnungsrechts und der Unterhaltspflicht

Ein dingliches Wohnungsrecht (im Grundbuch eingetragen) schließt ein eigenständiges Mietverhältnis nicht unbedingt aus – auch nicht steuerlich. Entscheidend ist, ob tatsächlich ein wirksamer, fremdüblicher Mietvertrag besteht und ob die Nutzung tatsächlich und gegen Entgelt erfolgt. Auch die Unterhaltspflicht des Vermieters (Sohn) gegenüber dem Mieter (Mutter) hindert die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses nicht, solange keine Verrechnung stattfindet und die Zahlungen klar getrennt sind.

4. Wie entschied das Finanzgericht?

Das Gericht sah – in Anlehnung an die ständige Rechtssprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) – nach Prüfung aller Unterlagen des Klägers, einschließlich Zahlungsnachweisen, die Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung als erfüllt an. Die Mutter zahlte die Miete regelmäßig, der Vertrag war klar und fremdüblich, die Miete marktgerecht und Unterhalt wurde klar getrennt erbracht. Zwar gab es kleine Kritikpunkte wie die fehlende Mietkaution und eine pauschale Nebenkostenregelung, die nicht völlig dem Marktstandard entsprachen. Doch diese Abweichungen waren für das Gericht angesichts der Gesamtheit der Umstände unerheblich.

5. Checkliste für die steuerliche Anerkennung der Vermietung an Angehörige

• Mietvertrag schriftlich, marktüblich und vollständig ausgestalten (inkl. Regelungen über Miethöhe, Nebenkosten, Kaution, Kündigung, Instandhaltung etc.)
• Einhaltung von mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (z. B. laut Mietspiegel)
• strikte Trennung der Zahlungsströme für Miete und etwaige Unterhaltsleistungen
• Dokumentation aller Zahlungen und der Vertragsdurchführung (Kontoauszüge, Abrechnungen, Fotos, Korrespondenz in Textform, z. B. E-Mails, etc.)
• bei Mietausfällen dokumentierte Mahnungen wie unter fremden Dritten, Stundungen nur fremdüblich
• regelmäßige Prüfung, ob Anspruch des Mieters auf Sozialleistungen für Unterkunft und Heizung besteht

6. Fazit

Die steuerliche Anerkennung von Mietverhältnissen unter Angehörigen ist möglich, wenn wichtige Spielregeln eingehalten werden. Dazu gehören Vertrag wie unter Fremden, klare und belegte Zahlungsvorgänge, marktgerechte Miete und vollständige Dokumentation. Wer diese Anforderungen erfüllt, kann steuerliche Vorteile auch dann nutzen, wenn Wohnungsrecht des Mieters und Unterhaltspflicht des Vermieters bestehen. Das in diesem Beitrag diskutierte Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg spiegelt die BFH-Rechtsprechung wider und bietet damit eine praktische Orientierung für Wohnungseigentümer, die innerhalb der Familie vermieten möchten.

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