Die steuerliche Gestaltung rund um das Familienheim gewinnt mit steigenden Immobilienwerten und einer zunehmend komplexen Rechtsprechung immer mehr an Bedeutung. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 17. Juni 2026 – II R 27/23 eine für die Praxis zentrale Frage entschieden: Was ist „das Grundstück“ im Sinne der Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG – nur das Hausgrundstück oder die gesamte wirtschaftliche Einheit einschließlich Garten- und Wegeflächen?
1. Ausgangspunkt: Familienheim und seine Steuerprivilegierung
Das Familienheim genießt im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht einen besonderen Schutz. Hintergrund ist der Erhalt des familiären Lebensmittelpunktes und die Vermeidung von Zwangsverkäufen zur Finanzierung der Erbschaftsteuer – ein Gedanke, der auch in der Praxis meiner Kanzlei viele Mandanten beschäftigt. Die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG setzt im Kern voraus:
- Erwerb von Eigentum oder Miteigentum am Familienheim durch Ehegatten bzw. Kinder,
- unverzügliche Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken, und
- Einhaltung der 10‑Jahres-Frist, innerhalb derer die Selbstnutzung nicht aufgegeben werden darf, sofern keine zwingenden Gründe entgegenstehen.
Daneben gilt eine Flächenbegrenzung: Begünstigt ist nur eine Wohnfläche bis 200 m²; darüber hinausgehende Flächen sind steuerpflichtig.
2. Der entschiedene Fall: Sechs Flurstücke – ein Familienheim?
Im Streitfall vererbte der Erblasser seinem Sohn ein Wohnhaus mit 235 m² Wohnfläche auf einem Flurstück sowie mehrere weitere Flurstücke: ein mitgenutztes Gartengrundstück und ein Wegegrundstück, die zusammen mit weiteren Flächen eine wirtschaftliche Einheit bildeten. Das Bewertungsfinanzamt hatte für drei Flurstücke (Haus, Garten, Weg) einen einheitlichen Grundbesitzwert festgestellt.
Die Finanzverwaltung wollte die Steuerbefreiung nur auf das Hausflurstück beschränkt wissen. Garten- und Wegegrundstück sollten nicht begünstigt sein. Das Finanzgericht folgte zunächst dieser engen Sichtweise und versagte die weitergehende Begünstigung.
3. Kernaussage des BFH: Maßgeblich ist die wirtschaftliche Einheit nach dem Bewertungsgesetz
Der BFH hebt das Urteil des Finanzgerichts auf und stellt klar:
- „Grundstück“ im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG ist nicht das einzelne katasterrechtliche Flurstück, sondern die wirtschaftliche Einheit nach dem Bewertungsgesetz (§§ 2, 70 BewG).
- Der Feststellungsbescheid des Belegenheitsfinanzamts über den Grundbesitzwert entfaltet Bindungswirkung nicht nur hinsichtlich des Werts, sondern auch hinsichtlich der Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit. Er ist damit Grundlage für die erbschaftsteuerliche Beurteilung des Grundstücksbegriffs.
Konsequenz: Umfasst die wirtschaftliche Einheit neben dem Wohnhaus auch mitgenutzte Garten- und Wegeflächen, gehören diese grundsätzlich zum begünstigten Familienheim, soweit sie dem Wohnzweck dienen.
4. Praktische Folgen: Berechnung der Steuerbefreiung und 10 Jahres-Nachversteuerung
Im konkreten Fall lag der festgestellte Grundbesitzwert für die wirtschaftliche Einheit (Haus, Garten, Weg) bei 1.379.965 Euro. Aufgrund der Flächenbegrenzung auf 200 m² Wohnfläche waren nur 200/235 des Wertes steuerbefreit, also 1.174.438 Euro. Diesen Wert legt der BFH der Steuerbefreiung zugrunde.
Wichtig: Der BFH denkt den Grundstücksbegriff auch in die Nachversteuerung hinein. Wird innerhalb von zehn Jahren ein Teil des so definierten Familienheims – etwa das mitgenutzte Gartenflurstück – abgeteilt und veräußert, kann dies den Nachversteuerungstatbestand auslösen, wenn dadurch die Selbstnutzung des Familienheims in der definierten wirtschaftlichen Einheit aufgegeben wird.
Für die Beratungspraxis bedeutet dies: Wer sein Familienheim im Wege der vorweggenommenen Erbfolge überträgt oder zu Lebzeiten umbaut, teilen oder teilweise veräußern möchte, sollte die steuerlichen Folgen im Hinblick auf die 10‑Jahres-Frist sorgfältig prüfen.
5. Verhältnis zwischen Bewertungs- und Erbschaftsteuerfinanzamt
Der BFH differenziert klar zwischen den Zuständigkeiten:
- Das Belegenheitsfinanzamt ist zuständig für die Feststellung der wirtschaftlichen Einheit und des Grundbesitzwerts nach dem Bewertungsgesetz.
- Das Erbschaftsteuerfinanzamt entscheidet über das Vorliegen der Voraussetzungen der Steuerbefreiung (Erwerb des Eigentums, Selbstnutzung, Einhaltung der Fristen).
Gleichzeitig betont der BFH die Bindungswirkung der Feststellungsbescheide hinsichtlich des Umfangs der wirtschaftlichen Einheit. Die erbschaftsteuerliche Beurteilung darf diese Vorgaben nicht „unterlaufen“, indem sie den Grundstücksbegriff eigenständig enger fasst.
6. Einordnung in die bisherige Rechtsprechung und Gestaltungshinweise
Die Entscheidung knüpft an das BFH‑Urteil vom 23. Februar 2021 – II R 29/19 an, in dem bereits die Bindungswirkung der Wertfeststellungsbescheide hervorgehoben wurde. Darüber hinaus fügt sie sich in die Linie der Rechtsprechung zur erbschaftsteuerlichen Behandlung des Familienheims ein, in der der BFH wiederholt die Bedeutung der tatsächlichen Selbstnutzung und der wirtschaftlichen Betrachtung betont – etwa zur Nachversteuerung bei Aufgabe der Selbstnutzung oder bei Teilveräußerungen.
Für Eigentümer und Erwerber von Familienheimen ergeben sich aus der aktuellen Entscheidung folgende praxisrelevante Punkte:
- Gestaltungsspielräume nutzen: Die Einbeziehung von Garten- und Wegeflächen in die wirtschaftliche Einheit kann die Steuerbefreiung wertmäßig deutlich ausweiten – allerdings nur im Rahmen der 200‑m²‑Grenze der Wohnfläche.
- Teilungen und Verkäufe sorgfältig planen: Abteilungen von Flurstücken und Teilverkäufe innerhalb der 10‑Jahres-Frist sollten vorab erbschaftsteuerlich geprüft werden, um keine ungewollte Nachversteuerung auszulösen.
- Feststellungsbescheide prüfen: Die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit im Feststellungsbescheid ist für die Erbschaftsteuer zentral. Fehler oder ungünstige Zuschnitte können sich unmittelbar steuerlich auswirken.
7. Fazit: Mehr Klarheit, aber auch mehr Beratungsbedarf
Die Entscheidung des BFH bringt wichtige Klarheit zum Grundstücksbegriff bei der Steuerbefreiung für das Familienheim. Sie stärkt die Bindungswirkung der Feststellungsbescheide und öffnet zugleich die Möglichkeit, mitgenutzte Flächen steuerlich mitzuerfassen, sofern sie Teil der wirtschaftlichen Einheit sind.
Gleichzeitig steigen die Anforderungen an eine vorausschauende Gestaltungsberatung: Wer sein Familienheim übertragen, teilen oder ganz oder teilweise veräußern will, sollte frühzeitig die erbschaft- und einkommensteuerlichen Konsequenzen prüfen. Dies entspricht dem Leitmotiv vieler Beiträge auf meiner Homepage: Steuerliche Vorteile lassen sich nutzen, wenn man die Spielregeln kennt – wer sie ignoriert, riskiert unnötige Steuerlast.
Wenn Sie Ihr Familienheim auf Ehepartner oder Kinder übertragen oder eine Umstrukturierung Ihrer Immobilien planen, empfiehlt sich eine individuelle Prüfung der bewertungs- und erbschaftsteuerlichen Situation.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung und stellt eine erste Orientierung zur aktuellen Rechtslage dar.
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